新华财经北京12月26日电（王菁）“五山一水四分田”、邦畿1825平常公里，重庆市巴南区以其上风额外的区位特征、基础坚实的计谋资源，引诱着无边龙头企业与民间成本的防备。而商贸物流、数智经济、生态改造等产业集群的发展也助推了西南地区经济的强势崛起。

　　其中，坐落于重庆市巴南区南彭买卖物流基地的京东物流亚洲一号重庆智能产业园（简称“重庆亚一”），即是我国西南地区仓储物流行业发展大潮之下的典型案例。2023年2月8日，首只民企仓储物流公募REITs——嘉实京东仓储基础设施REIT奏效上市，该基金的底层钞票之一即是重庆亚一。

　　过程近两年的运行，该仓储物流公募REITs的名堂现状怎样？重钞票的“轻量化”融资妙技为其带来哪些变化？带着诸多投资者讲理的问题，新华财经近日实探物流产业园现场。

重庆亚一四区大门（新华财经王菁摄）

　　“独力新生”——技巧迭代改造知道市集需求

　　当今，我国仓储物流设檀越要分为两大类，即当代仓储物流设施和非当代仓储物流设施。其中，当代仓储物流设施频繁具备较大的面积、较高的层高、更宽的柱间距，愈加宽敞和愈加当代化的装卸平台，以及更好的安防系统，即业内频繁所指的“高尺度仓库”（简称“高标仓”），亦然我国仓储物流REITs的主要底层钞票开头。

　　京东物流重庆供应链业务注重东说念主李伟对新华财经先容称，重庆亚一属于国内技巧水平居前的高标仓，总仓储面积约20万平常米，当今整租给京东物流，共存储包含3C电子产物、米面粮油、日常生存物质、好意思妆个护等在内的100多个大类、上百万品类的海量商品。连年来，重庆亚一继续投用了料箱拣选机器东说念主（简称“飞狼”）、搬运机器东说念主、高速自动分拣系统，以及京东物流自研的智能仓储责罚和划定软件系统等。

重庆亚一分拣中心卸货交单处（新华财经王菁摄）

　　在重庆亚一产业园四区，占地约4000平米的“飞狼”自动化系列开辟十分“吸睛”，其由箱式仓储机器东说念主、卸料机、拣选使命站、货架、料箱、灵敏仓储责罚平台等软硬件组成，通过机器东说念主搬运料箱至卸料机、运输线接驳运载至使命台，用于小件商品功课，信得过已毕了“东说念主找货”向“货到东说念主”的退换。

　　“参加4万个料箱、69台小车、5套卸料机、16个使命站，飞狼系统的拣货遵循是东说念主工操作的5倍以上。”李伟称，跟着平台经济的深化发展，访佛科技改造脚步的握住加速，仓储物流需求方对仓储设施在时效性和安全性方面的发达提议了更高要求。因此，捏续升级高尺度的仓储与分拣能力，是知道和引诱佃户的必要条目，更是为企业和投资者提供优质现款流保险的坚实基础。

　　李伟还默示，“咱们还不错通过对京东天下尤其是重庆业务数据分析，将区域内消耗者购买力较为郁勃或者畅销的产物进行‘前置’，不但提前搁置于亚洲一号仓库，况兼将其陈设在‘拿取旅途’最短的位置，从细节动手、提高每个枢纽的遵循。比如，盘活越快的‘爆品’，它会被放在距离打包台最近的方位。”

重庆亚一FDC仓AI库（新华财经王菁摄）

　　“名堂的‘无东说念主化’程度还是尽头高了”，李伟例如称，重庆亚一分拣中心配备了先进的高速自动化矩阵和高速窄带分拣系统，配合RFID（射频识别技巧）与六面拍照智能识别集聚首的搀和读码技巧，能完成包裹六面扫描。“即使包裹的面单贴在底面，系统也能识别，准确率高达99.99%。在这些智能开辟的加捏下，一个包裹的分拣最快只需要10分钟就能完成。消耗者下单后，到包裹出库，最快惟有30分钟。”李伟默示。

　　“终局客户的购物体验至关进军”，李伟进一步指出，客户粘性与风物度不错灵验升沉为知道的现款流，这是仓储物流基础设施钞票具有捏续赚钱能力和将来投资价值的进军发达。

　　“因地制宜”——区位上风额外夯实发展基础

　　仓储物流属于我国首批试点公募REITs的品类之一，在国内几类试点钞票中属于市集化程度和练习度较高的行业。仓储物流名堂主要通过出租取得现款流，也会提供部分升值物流和责罚劳动，并会因地盘升值取得隐形讲述。其中，房钱看成最平直的收益和现款流开头，成为投资者关注仓储物流名堂运行情况的主要要素。

　　连年来，国内不少城市仓储用地供应压力有所抬升，物流用地认识频繁附带高隐性成本，如投资强度、税收孝顺、容积率等限制要求，新建高标仓开发难以取得辽远新增用地，而消耗、制造等行业的扩容却莫得罢手标准，这么的市集现象使得物流节点城市现存高标仓在需求端保捏相对充裕。

　　统计数据自满，重庆市畴前一年半的仓储物流用地新增供应为20.4万平常米，比较于2019-2021年，已彰着渡过新增供给的岑岭期。当今在建的将来供应粗略11万平常米，在天下同等第城市中处于供给低位水平。地盘招拍挂方面，畴前五年重庆一手仓储物流用地招拍挂面积逐年镌汰。字据地盘受让地契元查询，最近一年半并无仓储物流产业运营方在重庆摘地。

　　重庆亚一园区关系注重东说念主向新华财经先容，重庆市巴南区南彭买卖物流基地是经国度发改委批复的重庆市建树长江上游抽象交通枢纽、国际买卖大通说念而筹谋布局的“三基地三港区”之一。基地所在位置交通便利，东联渝湘高速，西邻渝黔高速，南接外环高速，北邻内环快速，距重庆高铁西站约27公里。

重庆亚一大件商品仓储区外不雅（新华财经王菁摄）

　　“重庆亚一是西南地区进军的中转配送中心，充分承担了地区性物流中心和天下物流节点的功能。看成一间定制化仓库，名堂在建成参加运营之时就达到100%的出租率，租约长度为5-6年，高于行业平均水平的3年，知道性较高，市集风险更低。”关系注重东说念主还自满称，重庆亚一还是开动入部下手进行续约准备。

　　公开府上自满，重庆亚一本体建筑面积199,802.38平常米，其中可供租借面积184,568.56平常米已举座出租给重庆京邦达物流有限公司。限制2024年6月30日，名堂出租率捏续保捏100%，房钱收缴率保捏100%。第三方评估机构给出限制2023年12月31日的评估价值为5.87亿元。

　　“趁势而为”——行业利好握住聚焦永久发展

　　推断基础设施钞票价值，还需要鉴别其是否具备潜在成长性。

　　京东智能产发股份有限公司（简称“京东产发”）是嘉实京东仓储基础设施REIT的钞票运营责罚机构，看成京东集团旗下独一仓储物流设施开发运营责罚子集团，捏有京东集团旗下自建的整个仓储物流设施名堂。REITs名堂首发入池的钞票包括位于廊坊、武汉和重庆的三处物流园区，共计建筑面积约35.1万平常米。

　　限制2023年底，京东产发捏有大家当代化基础设施钞票数目250个，园区责罚建筑面积规模向上2500万平米，钞票责罚总规模超1000亿元；国内园区褪色29个省级行政区，涵盖统共中枢物流节点；约90%的园区位于国内一线城市、过甚卫星城市以及二线城市；在5个国番邦度领有39个基础设施名堂。同期，京东产发还是将科技驱动、绿色发展的理念融入钞票运营责罚的各个枢纽，限制2023年底，完成光伏发电系统装配的园区31座，屋顶光伏发电能力180兆瓦，全年可已毕绿电利用超19万兆瓦时。

　　基于此，京东产发关系注重东说念主对新华财经默示，“嘉实京东仓储基础设施REIT具备丰富的扩募钞票聘请，后续会字据国度发改委、证监会、来往所等关系监管机构最新陈诉要求，聘请练习知道运营的钞票名堂，同期也会探求区域等要素方面与首发名堂有所区别的钞票，从而达成风险散布的后果。”

　　同期，宏不雅经济尤其是消耗领域的捏续回暖，也为仓储物流企业带来了需求端的潜在利好。本年以来，跟着中央和方位促消耗系列计谋措施显效发力，访佛节沐日效应带动，重庆市消耗市集延续还原性增长，劳动消耗后劲捏续开释，数字化、智能化、绿色化等新兴消耗发达亮眼，商贸经济高质料发展稳步鼓舞。

　　据重庆市统计局数据，上半年，重庆市已毕社会消耗品零卖总和7684.88亿元，同比增长3.9%，比天下高0.2个百分点。同期，全市什物商品网上零卖额770.9亿元，同比增长16.5%。跟着市集供给握住完善，住户对绿色智能消耗需求郁勃。上半年，重庆市名额以上单元智能家电、智妙手机、可衣服智能开辟商品零卖额鉴识增长44.4%、30.1%、8.8%，比旧年同期鉴识加速39.6、28.0和14.2个百分点，共计拉动全市限上单元商品零卖额增长1.7个百分点。

　　李伟默示，“京东物流一体化供应链在重庆奋勉于大快消、家电、食物、酒水、汽车等多个行业的布局，保险重庆老匹夫‘多快好省’的日常生存消耗需求。就食物行业发展筹谋来说，聚首重庆市在暖锅食材方面的强大后劲，咱们在建立全程温控的冷链卡班网罗，力图‘将重庆厚味暖锅食材清新快速地送到天下消耗者餐桌’。”

　　另一方面，新一轮大规模开辟更新和消耗品以旧换新正在加力鼓舞，这关于消耗、物流等领域也组成提振。

重庆亚一仓外旧电器回收存放处（新华财经王菁摄）

　　“看成计谋链条中的进军一环，咱们在家电领域也捏续发力，本年建树完成褪色重庆市的‘以旧换新’劳动体系，同期也从容提高了‘送拆装’的一体化劳动能力，让消耗者购买家电已毕售后无忧。其实，聚首此前几年的新址销售和装修情况，新一轮开辟更新需求潮或将到来。”李伟还默示，后续京东物流也将与京东零卖连续精深互助，推动区域落实“以旧换新”带动消耗的良性轮回。

　　“既看刻下，也立永久。”业内东说念主士指出，国内仓储物流产业还处在早期发展时候，与市集足够还有很大差距。在城市化程度中欧洲杯体育，住户生流水平将握住提高，我国物流体系也会捏续拓展。当代仓储物流设施因其市集需求的不行替代性，具有较知道的现款流量产祈望制，这将有劲复古仓储物流REITs板块平安扩容，也将引诱更多优质民营物流企业“如释重任”，灵验镌汰运营成本、盘活存量钞票。